VwGH präzisiert Beginn der Gebäude­abschreibung bei umfang­reichen Umbauten

Mit Erkenntnis vom 2. März 2026 (Ra 2024/15/0085) konkretisiert der Verwaltungs­gerichts­hof (VwGH) seine Recht­sprechung zum Beginn der Gebäudeabschreibung im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Ver­pachtung. Der Steuerpflichtige hatte im Jahr 2016 ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude erworben. Kurz nach dem Kauf wurden umfang­reiche Um- und Neubaupläne entwickelt. Nach mehreren Planänderungen starteten die Bau­arbeiten im Jahr 2021. Das Bestandsgebäude wurde erheblich erweitert und aufge­stockt, wodurch sich die vermietbare Fläche deutlich vergrößerte. Vermietungsaktivitäten wurden erst Ende 2021 aufgenommen. Zentrale Frage war, ob die Abschreibung bereits mit der Anschaffung des Altgebäudes oder erst nach Abschluss der umfassenden Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen beginnt.

In den Jahren 2016 bis 2020 machte der Steuer­pflichtige bereits die Abschreibung auf die An­schaffungskosten des Altgebäudes geltend und behandelte diese als vorweggenommene Werbungs­kosten. Jedoch versagten das Finanzamt und das Bundesfinanzgericht (BFG) diese vorzeitige Abschreibung. Der VwGH bestätigte die Entscheidung des BFG.

Der VwGH verweist auf die bisherige Recht­sprechung:

• Wird ein Gebäude zum Zwecke der Ver­mietung angeschafft, so beginnt die Ab­schreibung in der Regel mit dem An­schaffungszeitpunkt. Werden nach der An­schaffung Erhaltungsaufwendungen auf das Gebäude getätigt, wird der Beginn der Abschreibung nicht gehindert.
• Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht im Fall von Herstellungsaufwendungen: Wenn unmittelbar nach dem Er­werb umfang­reiche Herstellungsmaßnahmen erfolgen und sich die Vermietungsabsicht nicht auf das Altge­bäude, sondern auf das erst nach Abschluss der Baumaßnahmen ent­stehende Gebäude richtet, so beginnt der Lauf der Abschreibung erst nach Abschluss der Herstellung.
• Eine weitere Ausnahme besteht für räum­lich klar abgrenzbare Gebäudeteile, die von den Herstellungs­maß­nahmen nicht betroffen sind. So hindert beispielsweise eine auf den Dachbodenausbau begrenzte Herstellungs­maßnahme nicht den Beginn der Abschreibung der Anschaffungskosten für die anderen, der Vermietung ge­widmeten Teile des Gebäudes.

Im konkreten Fall war entscheidend, dass durch die Generalsanierung das gesamte Gebäude derart umgestaltet worden ist, dass das bis­herige Wirtschaftsgut untergegangen war und ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Eine Abgrenzung einzelner Gebäudeteile war nicht möglich. Die Einkünfteerzielungsabsicht bezog sich damit auf das erst durch den umfassenden Um- und Ausbau entstehende Gebäude und nicht auf das erworbene, sanierungsbedürftige Gebäude.

Die Entscheidung macht deutlich, wie fundamen­tal bei Sanierungsprojekten die Dokumentation der Vermietungs­absicht ist. Soll das erworbene Gebäude zunächst im bestehenden Zustand vermietet werden, kann die Ab­schreibung grundsätzlich mit der Anschaffung beginnen. Steht hingegen von Anfang an fest, dass erst ein umfassend umge­staltetes Gebäude vermietet werden soll, ist die Abschreibung bis zur Fertigstellung aufzu­schieben. Die An­schaffungs­kosten des Alt­gebäudes gehen dabei nicht verloren, sondern fließen – soweit die Altbausubstanz erhalten bleibt – in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung des neu entstandenen Gebäudes ein. Nach dem VwGH ist nicht allein der Umfang der Baumaßnahmen ausschlaggebend, sondern auch die nach außen erkennbare Ver­mietungs­absicht im Zeitpunkt des Erwerbs. Diese sollte bereits in der Planungsphase sorgfältig dokumentiert werden, weil sie den Beginn der steuerlichen Abschreibung maßgeblich bestimmt.

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